Por Pablo Arce. Finalmente el mercado se va adecuando en cuanto a la oferta de precios. Lo que ocurría fácticamente a la hora de cerrar una operación en estos tiempos era que si el precio no se adecuaba a la grave situación que atraviesa el mercado inmobiliario las operaciones quedaban truncas. ¿Cómo era esto?. Sencillo, los valores de oferta de las propiedades arrastraban una realidad que ya no existe y que ocurrió a mediados del 2017 cuando el auge de los créditos UVA valorizaron los inmuebles usados.  A partir de allí se llegaron a ver en los portales precios exorbitantes de usados, casi emparentados con los precios nuevos. La realidad argentina es muy dinámica y todos conocemos lo que ocurrió desde esa Argentina hasta el presente pandémico.  Según un informe de Reporte inmobiliario publicado en su edición de mayo, el precio del metro cuadrado usado en Buenos Aires se retrajo un 27% con respecto a mayo del 2019. Si en ese momento un departamento de 2 o 3 ambientes, usado y de calidad estándar, se ofrecía a US$2367 por metro cuadrado, hoy el valor promedio de una propiedad con las mismas características está en US$1732. Siempre hablando de unidades usadas CABA ofrece mucha variante entre sus zona Norte, centro y sur. Mientras que los valores en el centro y norte son los más elevados, la zona Sur varia mucho de acuerdo a la ubicación del inmueble.  “La caída en los precios de publicación refleja el sinceramiento paulatino del mercado a muchas variables que lo estaban afectando, pero que tardaron en reflejarse en los precios”, opina José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. Rozados ubica esos factores fundamentales incluso antes de la pandemia. “El punto de ruptura lo ubicaría alrededor de mayo de 2018”, explicó al diario La Nación. “Las primeras devaluaciones que se dieron durante el gobierno anterior, la desaparición del crédito hipotecario que venía dinamizando el mercado. La oferta tardó en asimilar esos golpes”, analiza. Para graficar sus dichos pone como ejemplo que durante gran parte del 2018 los valores de publicación de inmuebles no tuvieron rebajas sustanciales. Y efectivamente lo que no se vio fue un movimiento de baja de los precios en estos años. A pesar de la situación crítica y las devaluaciones los valores de ofertas siguieron como si nada.  Es un problema de difícil resolución. Los martilleros tasan de acuerdo a comparables, pero son los únicos que conocen los precios con los que se cierran las operaciones. Es allí donde se ve la dificultad. Los dueños de las viviendas, con todas las herramientas actuales son victimas de una idea que reflejan los portales y las redes y que en el mejor de los casos puede llegar a ser de un 10% de diferencia pero que en una mayoria de casos ronda una rebaja de un 15 a un 20% del precio de oferta.  Arrastrando esas causas y añadiendo después el cepo cambiario, la pandemia y la recesión acumulada, durante los últimos trimestres el impacto en precios sí se notó con fuerza. De hecho, ya se acumulan nueve trimestres consecutivos de caídas, según el relevamiento. El último trimestre mostró un descenso de 4,1%, y si la comparación es con respecto a mayo del año pasado la baja totalizó un 17,4% (en mayo del 2020, el metro cuadrado promedio valía unos US$2097). El desliz descendente ya ha empujado los precios a niveles similares a los de fines de 2012, y “prácticamente ya se retrotrajeron a los valores que se observaban durante el primer cepo del Gobierno de Cristina Fernandez”, afirmaron desde Reporte Inmobiliario. ¿De que manera salimos de este problema?. Informando como lo hace Reporte Inmobiliario en su análisis. Los valores de referencia por metro cuadrado hay que tomarlos con pinzas, porque la tasación es un arte, aunque no lo parezca. A la hora de dar el precio de una propiedad hay que curzar muchos datos para ser lo mas certero posible. Primero porque las propiedades son todas diferentes. Todas tienen similitudes pero miles de diferencias. Entonces no se puede encasillar una tasación en el análisis por metro cuadrado porque se incurrirá en un error. La experiencia y la capacitación son fundamentales. No solo para dar el precio, sino para concretar el proyecto de nuestros clientes y cerrar operaciones.  A continuación ponemos el gráfico que publico Reporte Inmobiliario en mayo 2021.  Fuentes: Reporte Inmobiliario, Ambito Financiero.